相続が発生し、相続人が複数いる場合、不動産の名義変更をどのように進めるかが重要な課題となります。
特に、不動産の相続登記を適切に行わないと、共有名義リスクが発生し、後々の売却や管理に支障をきたす可能性があります。
本記事では、相続人が複数いる場合の相続登記の手続き、トラブル事例、リスクを避ける方法について詳しく解説します。
1. 相続人が複数いる場合の相続登記の基本
相続登記とは、被相続人（亡くなった方）の不動産を相続人の名義に変更する手続きです。
2024年4月から相続登記が義務化され、期間内（3年以内）に登記をしないと過料（罰則）が科されるため、迅速に手続きを進める必要があります。
相続人が複数いる場合、以下の3つの方法のいずれかを選択して相続登記を行います。
① 共有名義にする（法定相続分での登記）
各相続人の法定相続分（法律で定められた割合）で共有名義にする方法です。
- 相続人全員が権利を持てるため、公平な方法といえる
- 遺産分割協議がまとまらなくても登記が可能
- 共有者全員の同意がないと売却・賃貸ができない
- 管理費や修繕費の負担をめぐってトラブルが起こりやすい
- 将来的に相続人が増え、権利関係が複雑化する可能性がある
よくある共有名義のトラブル事例
「兄弟3人で親の不動産を法定相続分で共有したが、長男が売却を希望しても次男と三男が反対。結果として、何年も不動産を活用できず、固定資産税の負担だけが続いた。」
共有名義リスクを避けるには？
- 単独名義にするか、売却して現金で分配する方法を検討する
- 共有者の間で「管理規約」を作成し、トラブルを未然に防ぐ
② 相続人の1人が代償金を支払い単独で相続する方法（代償分割）
代償分割とは、相続人のうち1人が不動産を単独で相続し、他の相続人には代償金（代償分割）を支払う方法です。
具体的には、相続人が長男と次男の場合、長男が実家の不動産（1,000万円）を取得する代わりに、次男に代償金として500万円を支払うといったケースです。
単独名義になるため不動産の管理・売却がしやすくなる
- 相続人同士で合意が必要（遺産分割協議）なため、話がまとまらないと登記ができない
- 単独相続する相続人が代償金を用意できるかという問題がある
③ 不動産を売却して現金で分配（換価分割）
換価分割とは、相続人全員で不動産を売却し、売却代金を分割する方法です。
具体的には、相続人が長男と次男の場合、長男と次男で実家の不動産（1,000万円）を売却し、売却代金1,000万円について、長男が500万円、次男が500万円を取得するといった分割方法です。
- 売却金で分割できるため、公平な分配ができ、後のトラブルを防げる
- 相続人同士で合意が必要（遺産分割協議）なため、話がまとまらないと登記ができない
- 売却時の市場価格（社会情勢）によっては想定よりも売却額が低くなることがある
2. 当事務所に寄せられた共有不動産のトラブル
相続登記時に、相続人間で何も考えずに共有登記を入れてしまうケースは、実際には多いと思います。
しかし、その後、共有名義で登記を入れたことによって生じるトラブルが後を絶ちません。
当事務所にも相談が多いトラブル事例を2つお伝えします。
（1）トラブル事例 ①
民法では、共有物に関するルールが定められています。
例えば、共有の不動産を処分（売却）する場合には、他の共有者含めて全員の同意が必要とされています。（民法第251条）
例えば、相続人A、B、Cがそれぞれ3分の1ずつ共有名義の相続登記を入れていたとします。その時は良かったものの、数年後、不動産を必要ないと思ったCが不動産を売却したいと思ったとしても、A、B全員の同意がないと不動産をCが勝手に単独で売却することは出来ません。
最も多いトラブルが、この売却したいのに他の共有者が賛同してくれなくてできないというケースです。
上の例のように不動産をお金に代えたい、まとまったお金が欲しいといったときに不動産を売りたくても、共有者の誰か一人でも「売りたくない」と言えば売却ができません。
（2）トラブル事例 ②
次に多いトラブルが、共有者が死亡したケースです。
例えば、相続人A、B、Cがそれぞれ3分の1ずつ共有名義の相続登記を入れていたとします。その後、数年がたち、Aが死亡し、Aの相続人、DEFがAの持分を相続しました。
また、その数年後に、今度はDが死亡し、Dの持分をGとHが相続したとします。
この時点で、不動産は、B、C、E、F、G、Hの6人の共有状態となってしまっています。
不動産を有効活用するために話し合いをしようにも、ここまで共有状態が広がってしまうと困難です。
当事務所に依頼があった事例では、たった一筆の宅地について何代にも相続が開始されて共有者が15人ほどになっている事例がありました。
このケースでは結局話し合いもできずに解決が困難となりました。
このように、共有者の一人に相続が開始されると、権利が複雑化して解決が困難となる危険が高まります。
（3）共有名義の相続登記は避けるべき
上記の２つのトラブルからも、共有名義となる相続登記は避けるべきというのが専門家からのアドバイスになります。
しかしながら、どうしても共有名義で登記をせざるを得ないケースもあると思います。
そういった場合には、事前に司法書士にアドバイスを求めることも検討してみてください。
少しでも、リスクのない方法をご提案できればと思います。
3. まとめ｜相続人が複数いる場合の最適な相続方法を選択しよう
- 共有名義はトラブルのもと！できるだけ単独名義や他の分割方法を検討する
- 相続登記は義務化されており、期限内に手続きを完了しないと罰則が発生
- トラブルを防ぐため、司法書士・弁護士などの不動産の専門家に相談するのも有効
相続人が複数いる場合は、事前に相続方法をしっかり検討し、共有名義のリスクを避けることが重要です。早めに準備を進め、スムーズな相続登記を実現しましょう。
