１ 不動産の名義変更には期限があるの？相続登記が義務化される？
被相続人（亡くなった方）が不動産（土地や家）を所有している場合、不動産の名義変更つまり相続登記の手続きを考える必要があります。
多くの方が、「不動産の名義を書き換えなければならない」という認識はもっていますが、手順が分からないといって放置されてしまうケースも多くあります。
実は、今までは、相続登記は相続税の申告期限のように「いつまでにしなければいけない」という期限はありませんでした。
しかし、相続登記（名義変更）をせずに長期間放置することにより、所有者が不明な土地が日本中いたるところに出現するといった不都合が出て、一種の社会問題となりました。
そのため、２０２４年（令和６年）４月１日から、相続登記が義務化される法律が施行されることになりました。これは、過去の政策の大転換となります。
具体的には、相続があったことを知った時から３年以内に相続登記をすることが義務化され、それに違反すると、１０万円以下の過料が科されることとなりました。
また、この法律は過去に遡って適用されることとなったため、２０年前、３０年前に亡くなった方の名義の不動産であっても適用されることとなります。
２ 相続登記（名義変更）を放置するとどうなるか？
相続登記をしないで長期間放置するとどのようなデメリットが出てくるのでしょうか。
デメリットは大きく３つあるといわれています。
1 デメリットその①
自分の権利を失いかねない・・・
相続人の長男A、次男Bさんで「不動産はA、預貯金はBが相続する」という遺産分割協議が成立しました。
しかしＡが相続登記を放置しているうちに、Bが勝手に「自分も半分相続した土地」と偽って相続登記をして自分の持分を第三者であるCさんに売却したとします。こうした場合、Aは不動産の権利の半分を失う可能性があります。
もちろん、Ｂは一切自分の権利のないＡの土地を勝手に売却したわけですから犯罪行為ですが、起こりうることです。
第三者は、不動産の所有者を知る方法は、登記簿を確認する他ないからです。ＡＢの名義の登記がされていれば、第三者はＢが半分は権利を持っていると判断します。
2 デメリットその②
不動産が塩漬けになる可能性がある・・・
相続登記をせずに放置をしている間に次の世代にも相続が発生すると、不動産を共有する
相続人の数が増え、売却や管理ができなくなる可能性があります。
不動産を売却したい場合には、その前提として、現在の所有者名義に相続登記をする必要があります。
しかし、事例のように、相続登記を放置していると相続人の数が増え、相続人同士ももはや疎遠。相続人とコンタクトすら取れない自体も生じ、相続登記をするにも時間と労力がかかり、売却を諦めざるを得ない結果になることもあります。
この事例だと、現時点でＡＤＥＦが不動産を共有している状態であり、売却にはＡＤＥＦの関与が必要ですが、ＤとＥの関係が疎遠な可能性もあり、遺産分割をまとめるのも大変な作業になります。
このような相続トラブルを回避するため、できるだけ早く相続登記をしておくことをおすすめします。
３ デメリットその③
相続登記義務化の法律によって、過料が科せれる可能性がある。
過料とは一種の罰金のようなものと考えていただければと思います。
実際の運用は、これから明らかになってくるでしょうが、今までなかった過料（一種の罰金）が科されるのはインパクトが大きいと思います。
３ 地方（田舎）に不動産がある方へ
被相続人が地方（田舎）にいて、不動産を所有している方も多いと思います。
ご実家が地方にあり、相続人は東京にお住まいといった方も多いでしょう。このように地方に不動産があっても、東京で依頼を受けて相続登記をすることができます。
「不動産のある地元の司法書士に依頼しないといけないのですか？」という質問を受けますが、その必要は全くありません。
相続登記はオンラインで申請が可能ですので、現地に出向いて申請する必要がなくなったためです。
当事務所でも、新潟、岩手、山梨、福島、千葉など、地方にある不動産の依頼は積極的に受けております。
また、相続した不動産を売却したいというご希望の方のご相談も承っております。
４ 不動産売却をお考えの方へ
最近相談事例として多いのは、ご実家と離れた場所に住んでいて、不動産を相続しても、その不動産に居住する予定はなく、早々に売却したいというご希望の方が増えています。
実は、不動産を売却するにあたっても避けて通れないのが、相続登記（名義変更）です。被相続人の名義のままでは売却はできません。相続人全員、ないし、相続人の一人に登記名義を変更してからしか売却手続には進めません。この点からも、売却をお考えの際にはなるべく早目に相続手続きを済ませた方が良いでしょう。
では、売却に先行する相続登記において、一体誰を相続登記の名義人にすべきでしょうか。この点、①続人全員にする方法、②代表相続人一人の名義にする方法、２つの方法があります。
それぞれの特徴は以下のようになります。
| ①相続人全員名義にする方法 | ②代表者一人名義にする方法 | |
| 売却の登記手続 | 全員の印鑑証明書等が必要となり書類が多くなる | 代表者のみの書類ですむため手続が楽になる |
| 譲渡所得税等の負担 | 全員に負担が生じるので公平感がある | 代表者一人に負担が生じるので不公平感がある |
| 諸経費の精算手続 | 全員が参加し公平であるが清算手続が煩雑になりがち | 代表者に負担が生じるが清算手続は簡易になる |
どちらの方法が良いかは、一概にはいえないことになります。実際には、それぞれの相続人の意向を聞きながらベストな方法をご提案しています。
また、空家の特別控除など、税制面の優遇制度もありますので、無料相談では制度の説明などもしています。
５ 相続登記の流れ
不動産の調査
名寄帳の調査、不動産登記簿、公図などを取り寄せ、私道部分の漏れなないかなどあらゆる点から調査をします。
必要書類の収集
不動産調査と並行して、戸籍謄本、住民票の除票、戸籍の附票など相続登記に必要な書類を収集します。
遺産分割協議
遺産分割協議により特定の相続人が不動産を取得する場合は、遺産分割協議書および相続人全員に署名と実印をもらいます。
登記申請
管轄法務局に登記申請をします。
相続登記（名義変更）の完了
１週間から１０日ほどで法務局の処理が完了し、不動産の名義が変更されます。
